지난해 서울 아파트 실거래 시가총액이 전년 대비 33조7,000억 원 증가한 103조 원에 달하는 것으로 나타났다. 이 같은 거래량 증가는 마포·성동·광진구가 77% 넘게 오른 것으로 조사됐다.

지난 3일 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과 지난해 서울 아파트의 시가총액은 102조 9,665억 원으로 집계돼 지난해 69조 2,359억 원보다 33 조7,306억 원(48.7%) 증가한 것으로 조사됐다.
 거래량은 2024년 5만7,723건에서 지난해 8만635건으로 2만2,912건(39.7%) 늘었으며, 평균 거래가격은 12억 원에서 12억8,000만 원으로 6.7% 상승했다. 3.3㎡(1평)당 평균단가는 5048만 원에서 5441만 원으로 7.8% 올랐다.

권역별로는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산의 시가총액이 33조4618억 원으로 전년 대비 23.7% 증가했다. 다만 증가율은 주요 권역 중 가장 낮게 나타났다.

이 같은 원인은 서울시가 올해 3월 강남·서초·송파·용산 전역을 토지거래허가구역으로 확대 지정하면서 거래가 위축된 영향으로 분석된다. 특히 토허구역 내에서는 2년 간 실거주 의무가 부과되면서 갭투자가 사실상 차단돼 거래 제약이 커져 이른바 '갈아타기' 실수요까지 억제돼 거래량이 급감했다. 여기에 6.27 대출 규제도 결정적이었다. 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 시행으로 대출 한도가 사실상 6억원 수준으로 제한되면서, 초고가 아파트가 밀집된 강남3구와 용산구는 대출을 활용한 매수가 사실상 불가능해져 현금 동원력이 가능한 수요만 접근이 가능해지면서 거래가 크게 축소됐다.

반면 마포·성동·광진(마·성·광) 등의 권역은 9조2,788억원에서 16조4336억원으로 77.1% 늘어 가장 높은 증가율을 기록했다. 정부의 9.7 주택공급대책 발표 당시 비규제 지역으로 꼽히며 매수 수요가 몰린 것이 주요 요인이 됐다. 이 가운데 성동구 시가총액은 4조986억원에서 7조3,326억원으로 78.9% 증가했다.
 나머지 19개 자치구의 시가총액은 53조712억원으로 전년 대비 61.3% 증가했다. 대출 규제 범위 내 매수가 가능한 9억원 이하 물건도 이 지역에 집중된 결과로 해석된다.

자치구별로는 강남구가 11조9,044억원으로 1위를 기록했다. 뒤이어 송파구(10조1,647억원), 서초구(8조1,854억원), 성동구(7조3,326억원), 강동구(6조7,104억원) 순이었다. 상위 5개구의 시가총액 비중은 전체의 43.1%로 나타났다. 반면 금천·강북·종로·도봉·중랑 등 하위 5개구 비중은 4.3%에 그쳤다.
 증가율 기준으로는 강동구가 88.9%로 가장 높았으며, 동작구(83.4%), 광진구(80.7%), 동대문구(80.2%), 성동구(78.9%) 순으로 나타났다. 서초구 증가율은 4.3%로 25개 구 중 가장 낮았다. 토지거래허가구역 지정 이후 반포·잠원·서초동 일대 거래가 크게 줄어든 영향으로 분석된다.

단지별 시가총액 1위는 송파구 파크리오(7927억원)로 집계됐다. 이어 헬리오시티(7170억원), 잠실엘스(5854억원), 고덕그라시움(5765억원), 잠실주공5단지(5521억원) 순이었다. 상위 10곳 중 송파구 단지가 6개를 차지했다.

3.3㎡당 평균단가 1위는 성동구 아크로서울포레스트(2억5290만원)로 나타났다. 강남구 한양1차(2억2960만원), 서초구 래미안원베일리(2억2853만원)가 뒤를 이었다. 최고가 거래는 아크로서울포레스트 전용 274㎡가 290억원에 거래된 것으로 조사됐다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "지난해 서울 아파트 시장은 정책에 따른 변동성이 큰 한해였다"며 "마성광은 규제 예고에 풍선효과, 규제 시행에 하락하며 가장 민감했고, 강남권은 가격 경직성으로 안정적, 기타 권역은 실수요 중심으로 완만하게 흘러갔다"고 진단하고, "올해 부동산 시장은 대출 규제와 실거주의무 강화로 레버리지를 활용한 투자 경로가 사실상 차단되며, 자기자본 중심의 시장 환경이 지속·강화될 것이다"라고 전망했다.