대출 규제와 갭투자 제한으로 매수 수요가 경매시장으로 몰리면서 서울 아파트 경매 지표가 뚜렷한 상승세를 보이고 있다.

경·공매 데이터 전문기업 지지옥션이 발표한 ‘2026년 1월 경매동향보고서’에 따르면 지난달 전국 아파트 경매 진행 건수는 3,033건으로 전월(2,989건)보다 1.5% 증가했다. 낙찰률은 37.5%로 전달(34.5%) 대비 3.0%포인트 상승했다.

집값 선행지표로 여겨지는 전국 아파트 낙찰가율도 88.8%를 기록해 전월(87.0%)보다 1.8%포인트 올랐다. 이는 2022년 7월(90.6%) 이후 3년 6개월 만에 최고 수준이다. 평균 응찰자 수는 7.3명으로 전월보다 소폭 감소했다.

서울의 상승세는 더욱 두드러졌다. 서울 아파트 경매 진행 건수는 174건으로 전월(127건) 대비 약 37% 늘었고, 낙찰률은 44.3%로 1.8%포인트 상승했다. 특히 낙찰가율은 107.8%로 전달(102.9%)보다 4.9%포인트 뛰며 감정가를 크게 웃돌았다. 지난해 같은 달(93.3%)과 비교하면 14.5%포인트 급등한 수치다.

자치구별로는 동작구가 139.2%로 가장 높았고, 성동구(131.7%), 광진구(129.0%), 영등포구(124.9%) 순으로 나타났다. 평균 응찰자 수는 7.9명으로 전월(6.7명)보다 늘며 지난해 6월 이후 최고치를 기록했다.

경매는 토지거래허가 대상에서 제외돼 실거주 의무가 없고, 경락잔금대출을 이용하지 않을 경우 전입신고 의무도 적용받지 않는 등 규제 부담이 상대적으로 적다. 또한 감정가가 약 6개월 전 시세를 기준으로 산정돼 집값 상승기에는 가격 경쟁력이 부각되는 점도 수요 유입 요인으로 꼽힌다.
 지지옥션은 “서울은 재건축·리모델링 아파트를 중심으로 과열 양상이 나타났다”며 “매매시장 매물 감소와 호가 상승이 경매시장 수요 증가로 이어지고 있다”고 분석했다.

수도권에서는 경기 지역 낙찰률이 44.0%로 상승했지만 낙찰가율은 87.3%로 소폭 하락했다. 광명시(116.6%), 성남 분당구(113.9%), 안양 동안구(102.6%), 하남시(102.3%) 등 일부 지역은 강세를 보였다. 인천은 낙찰률이 상승했으나 낙찰가율은 77%대에 머물렀다.

지방에서는 부산(87.1%)과 대구(86.8%), 울산(92.1%) 등이 상승세를 보였고, 광주와 대전은 하락했다. 강원은 낙찰가율이 10%포인트 이상 급락하며 70%대로 내려앉았다. 세종은 92.9%로 전달 대비 6.6%포인트 상승했다.

업계는 당분간 매매시장 규제가 지속되는 한 경매시장으로의 수요 이동 현상이 이어질 가능성이 크다고 보고 있다.