김현미 국토교통부 장관은 지난해 ‘8.2 부동산 대책’을 발표하면서 “서울 강남권 등 투기과열지구의 집값을 안정화시키겠다”고 강조했다.

1년이 지난 지금 강남권을 중심으로 서울시 집값이 크게 올랐고, 지방 집값은 뚝 떨어져 서울과 지방의 양극화를 초래했다. 정부의 8.2 대책이 역효과만 일으킨 주된 이유로는 수요·공급의 원칙을 거스른 것이 꼽힌다. 다주택자 수요 억제에만 골몰하다보니 기대만큼 수요가 감소하지 않은 것이다. 게다가 재건축 등 강남권 아파트 공급을 억누르고 다주택자에 대해 양도세 중과를 시행했으나 되레 다주택자들이 매물을 내놓지 않다보니 시장에서 매물이 증발하는 현상이 발생했다.

이처럼 수요와 공급의 괴리가 서울지역 아파트값을 주된 원인으로 지목되고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 11월을 기준지수(100)로 설정할 때 서울 아파트 가격지수는 8.2 대책 발표 전인 지난해 7월 98.7에서 올해 7월 105.6으로 뛰었다. 지난해 12월 100.8에서 올해 1월 102.2로 급등한 뒤 매달 상승세가 유지되고 있다. 올해 8월 들어서도 지난 20일 아파트값이 전주 대비 0.37% 올랐다.

반면 서울 등 수도권을 제외한 지방은 거꾸로 하락세다. 지난해 7월 100.2였던 지방 아파트 가격지수는 올해 7월 98.2로 떨어졌다. 8월 들어서도 첫째주 –0.11%, 둘째주 –0.12%, 셋째주 –0.1% 등 매주 가격이 내림세다. 이는 아파트 중위가격(중간가격)과 실거래가에도 고스란히 반영됐다.

KB부동산에 따르면 강남권 아파트 중위가격은 지난해 1월 7억3000만원대에서 올해 7월 9억5000만원대로 2억2000만원 상승했다. 같은 기간 강북권 아파트 가격도 4억원대 초반에서 5억2322만원으로 1억원 가량 올랐다.

다만 역시 상승폭은 강남권이 더 컸다. 강북권 아파트 중위가격은 지난해초 강남권 아파트의 58% 수준이었으나 올해 7월에는 54.7%로 낮아졌다. 국토교통부에 따르면 8.2 대책 발표 후 1년간 서울 아파트 평균 실거래가는 6억7154만원에서 7억7678만원으로 1억524만원(15.7%) 뛰었다.

이 기간 중 강남구는 2억6683만원 상승한 16억2131만원을, 서초구는 2억3955만원 오른 15억9486만원을, 송파구는 1억8692만원 뛴 11억5668만원을 각각 기록했다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 6월 강남구 압구정동 현대7차 전용면적 245.2㎡는 52억5000만원에 매각됐다. 이는 지난 1월보다 12억5000만원 급등한 수치다.

비강남 지역은 특히 마포구에 시선이 집중됐다. 마포구 마포자이2차 전용 84㎡도 이달 12억4000만원에 팔렸다. 지난해 7월의 8억7000만원보다 3억7000만원 오른 가격이다. 아파트 가격 상승세는 빌라, 다세대주택, 연립주택 등 타 집값으로도 연결됐다. 반면 지방 주택시장은 급격한 하락세를 타고 있다. 강남권 집값이 끝없이 오르는 주된 사유로는 수요·공급의 원칙, 즉 수요에 공급이 미치지 못하는 현상이 꼽힌다.

정부 정책에 의해 공급이 억제되면서 넘쳐흐르는 수요를 전혀 소화하지 못하고 있다. 우선 재건축 금지가 신축 아파트 공급을 차단했다. 재건축 대상 아파트에 대한 국토부의 안전 진단도 상당히 엄격해졌다.

이런 탓에 압구정 현대아파트 등 지은 지 30년이 지난 강남권 아파트들에 대한 재건축 허가가 아직까지 나오지 않고 있는 것은 물론 언제 허가될지도 불투명한 상태다. 이는 곧 소비자들이 가장 원하는 강남권 신축 아파트에 대한 공급을 억제시켰다. 자연히 시장에서 주택 매물을 감소시켰다. 올해 4월부터 실시된 다주택자 양도소득세 중과세도 주택 매물 축소에 한몫 했다.